《楚商今日说法》第七周（7月20号至7月26号）汇总

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    为积极引导会员树立正确价值观，弘扬社会正能量，充分发挥商会会员自身优势，融合不同领域多元文化，为商会转型升级提供“助推器”，为创造发展提供“金钥匙”，商会每日在固定时间段于会员群内推送以下五个版块普及相关知识：


1. 07：00 早安吉祥（励志名言）
2. 10：00 楚商今日说法（法律普及）
3. 12：00 午安健康（健康文化）
4. 15：00 财经下午茶（财经知识）
5. 22：00 十点英语（英语欣赏）








    《楚商今日说法》结合真实案例与时事热点，以一看就懂、一点就通的透彻解读与独到点评普及法律知识，赢得了会员们的一致好评与点赞。为响应会员需求，每周一将上周《楚商今日说法》内容汇总并发布在商会公众号，以便会员们能够快速查阅：






01




2020年7月20日，星期一

本期主题：房屋租赁合同被认定无效后应如何处理 之：涉及房屋占有使用费的认定

案情介绍：
C公司承租D公司房屋，租赁用途为经营餐厅。双方合同约定D公司负有配合C公司办理相关登记手续的义务。后C公司以D公司未提供相应办证所需材料导致其无法经营为由要求解除合同。同时，因房屋系违法建筑导致租赁合同无效，C公司主张仅需按照合同租金标准的40%向D公司支付房屋占有使用费。

法院审理结果：
承租人C公司使用涉案房屋对外正常经营已有一段时间，法院结合C公司使用涉案房屋的情况及导致合同无效的原因、租赁市场价格变动情况、房屋瑕疵、合同履行状况等因素综合认定C公司应按照合同租金标准的60%支付房屋占有使用费。

律师解读：
房屋租赁合同被认定无效后，依据无效合同的处理原则，承租人应返还因合同取得的财产，包括租赁房屋及实际占有房屋所获取的占有利益；出租人则应返还承租人因签订合同所获取的利益如租金、保证金等。实践中，承租人应返还的财产与出租人应返还的租金等可相互抵扣。
在标的物违法、房屋具有重大瑕疵不能正常使用，或因租赁合同期限较长，租赁市场价格发生大幅波动、合同约定的租金标准明显背离市场价格的情况下，如完全参照合同约定的租金标准确定占有使用费则有失公平。此时，双方当事人可就使用费标准协商；若无法达成一致的，可审查承租人对房屋的实际使用状况、房屋适租性、承租人是否对房屋质量问题提出异议、要求修复以及合同目的是否实现等多项因素，并参考同类地段同类房屋的租金情况，合理认定占有使用费的计算标准及调整比例。

编辑：厦门市湖北商会法律服务团
今日责任编辑：刘世平 郭勋瑾【北京大成（厦门）律师事务所律师】








02




2020年7月21日，星期二

本期主题：勿将留有空白内容的合同交于对方！

案情简介：
1、2011年12月30日，福田雷沃公司与强沃公司签订《战略合作协议》，约定福田雷沃公司授权强沃公司在双方确认的区域内，经销福田强沃公司的工程机械产品。后双方分别签署了2012年-2014年度的《产品经销协议》。
2、港桂公司与福田雷沃公司签订《保证合同》，约定：为确保福田雷沃公司与强沃公司之间债权债务的顺利履行，港桂公司愿向福田雷沃公司提供保证担保，担保范围为强沃公司所欠福田雷沃公司的货款等，担保方式为连带责任保证。后福田雷沃公司与强沃公司进行了对账，确认强沃公司欠福田雷沃公司2894725.38元。
3、福田雷沃公司向潍坊中院提起诉讼，请求港桂公司对强沃公司所欠福田雷沃公司的款项2894725.38元及违约金30万元承担连带保证责任。
4、港桂公司提出保证合同签订时为空白合同、没有具体的交易内容，保证合同中存在修改、合同载明的签订时间与实际时间不一致等，并以此主张签订该合同是受到了福田雷沃公司以及强沃公司的欺诈，因此不应承担担保责任。

法院裁判结果：
1、潍坊中院判决支持了福田雷沃公司的上述请求。
2、港桂公司不服，上诉至山东高院。山东高院判决维持潍坊中院的上述判决。
3、港桂公司仍不服，向最高法院申请再审，最高法院认为，“港桂公司将留有空白内容的合同交于合同相对方的，应视为对合同内容包括《保证合同》中保证事项的无限授权，合同相对方在空白部分可以填写相应内容”，未支持港桂公司的该项主张，最高法院裁定驳回其再审申请。

结语：
签订合同时权利义务内容应当填写完整，并尽量采取面签的方式，尽量避免在空白合同上签字。在空白合同上签字后将合同交给对方，存在巨大的法律风险，即对方在空白合同中填写的内容，对双方具有约束力。

编辑：厦门市湖北商会法律服务团；
今日责任编辑：袁智明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师








03

编辑：厦门市湖北商会法律服务团
今日责任编辑：宋小玲








04




2020年7月23日 星期四

本期主题: 被执行人住房公积金可否被执行？

1、最高院答复
安徽省高级人民法院：
你院〔2012〕皖执他字第00050号《关于强制划拨被执行人住房公积金问题的请示报告》收悉。经研究，答复如下：
根据你院报告中所述事实情况，被执行人吴某某已经符合国务院《住房公积金管理条例》第二十四条规定的提取职工住房公积金账户内的存储余额的条件，在保障被执行人依法享有的基本生活及居住条件的情况下，执行法院可以对被执行人住房公积金账户内的存储余额强制执行。
此复。
——《最高人民法院执行局〔2013〕执他字第14号函》（2013年7月31日）

2、《住房公积金管理条例》第二十四条： 职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；
（二）离休、退休的；
（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
（四）出境定居的；
（五）偿还购房贷款本息的；
（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
依照前款第（二）、（三）、（四）项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。
职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。

综上，即只要保障了被执行人的基本生活及居住条件，住房公积金就可以被执行。

编辑：厦门市湖北商会法律服务团
今日责任编辑: 李姝静（信圆翔律师）




05




2020年7月24日，星期五

本期主题：约定一方可单方终止合同，真的可以任性地行使任意解除权吗？

案情简介：
2000年，骆某承租开发公司房屋开办幼儿园，约定租期20年，同时约定一方单方终止合同，应提前一个月通知，并以1个月房租为标准支付对方违约金。2015年，开发公司发函要求解除合同，并同意支付1个月房租作为违约金，因骆某拒绝致诉。

法院审理认为：
1、案涉租赁合同有效。由于租赁合同约定合同租期20年、限定功能为幼儿园，从订立合同本意看，双方并无同意开发公司可任意解除合同的真实意思表示，否则，双方对合同期限20年约定形同虚设。骆某承租本案诉争场所用于开办幼儿园，必然要花费大量人力、物力、财力去进行建设、办理开办手续、招生等工作，如在合同中同意开发公司可毫无正当理由任意通知解除合同，那么将使骆某为此遭受巨大损失，此不符合双方签约本意。
2、诉争该款所在部分系对双方责任具体约定，且诉争条款对应结清其他相关款项性质、范围亦未作出明确约定，故该款约定应系对合同履行中违约责任的约定，并非赋予双方任意解除合同权利。在骆某未违约且不同意解除合同情形下，判决驳回开发公司诉请。

律师解读：
租赁合同中约定租赁期未满合同一方单方终止合同，应提前告知对方并支付违约金，该条款是否视为赋予合同一方任意解除权，应根据履约本意、违约责任具体约定等客观情况予以具体分析。若是长期租约且租赁目的明确，应认定该条款约定应系对合同履行中违约责任约定，并非赋予双方任意解除合同权。

编辑：厦门市湖北商会法律服务团
今日责任编辑：黄保林（福建重宇合众律师事务所律师）








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2020年7月25日，星期六

本期主题：商品房买卖合同中约定的建筑面积与交付使用的房屋建筑面积有误差，买受人如何主张权利？


观点点评：交付使用的房屋建筑面积减去商品房买卖合同中约定的建筑面积，即为面积误差。面积误差再除以商品房买卖合同中约定的建筑面积，即为面积误差比。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出现面积误差，根据不同情况，进行处理。



一、 出现面积误差，合同有约定处理的，按照约定处理。

二、 出现面积误差，合同没有约定或者约定不明确的，以面积误差比3%作为临界点，根据不同情况进行处理。
1、 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）,按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
2、 面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。
3、 面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；
4、 面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

编辑：厦门市湖北商会法律服务团
今日责任编辑：陈海泉（福建卓法律师事务所）




07




2020年7月26日，星期日

本期主题：涉及股东知情权主体资格的认定

案情介绍：
A公司系股份有限公司。B曾与C达成口头的代持股协议，将C持有的A公司股权登记在B名下。B向A发函要求查阅、复制A公司相关文件，A公司拒绝提供。现B以其作为A公司的登记股东有权行使股东知情权为由起诉至法院，A公司则主张B并非实际出资人，不具备行使股东知情权的资格。

法院审理结果：
B是A公司的登记股东但非实际出资人，其主体资格的认定是该案的争议所在。由于C另案提起股东资格确认之诉并经生效裁判确认，同时A公司其他半数以上股东亦认可C为A公司实际股东，法院认为在C成为A公司股权的实际持有人后，B因丧失股东身份而失去行使股东知情权的资格，故对B的查阅诉请不予支持。

律师解读：
隐名股东由于缺乏具有公示效力的股东身份证明，一般只能通过名义股东行使知情权。法院原则上应当驳回隐名股东关于知情权的诉请，但隐名股东已经或正在履行相应的显名手续，且公司和其他股东均认可其股东身份的，法院可允许其行使股东知情权。

编辑：厦门市湖北商会法律服务团
今日责任编辑：刘世平，郭勋瑾【北京大成（厦门）律师事务所律师】

    《楚商今日说法》 编辑部成员由厦门市湖北商会法律服务团成员组成，不同专业领域的精英律师，在深化合作规范执业的共识思想指引下，以构建广泛而综合的法律服务专业为支撑，通过厦门市湖北商会法律服务团这一平台强强联合，实现资源整合、专业细分、业务互补，为商会全体会员及关联企业提供法治保障，撑起法治蓝天。


厦门市湖北商会法律服务团
成员、律所及律师介绍

（一）法律服务团团长

刘世平　北京大成（厦门）律师事务所高级合伙人、厦门市湖北商会执行会长、厦门市湖北商会法律顾问
（二）法律服务团副团长
袁智明　上海锦天城（厦门）律师事务所袁智明律师团队、厦门市湖北商会副会长
（三）法律服务团成员（排名不分先后）
1．宋小玲  北京盈科（厦门）律师事务所、厦门市湖北商会理事
2．曾毅  北京君颜（厦门）律师事务所、厦门市湖北商会理事
3．李姝静  福建信圆翔律师事务所、厦门市湖北商会理事
4．陈海泉  福建卓法律师事务所、厦门市湖北商会会员
5．黄保林  福建重宇合众律师事务所、厦门市湖北商会会员
6．郭勋瑾 北京大成（厦门）律师事务所、厦门市湖北商会会员


（四）法律服务团成员通讯录（排名不分先后）

编辑：周晓玥  主编：谭志明

审核：李新富  监制：朱金朋